O contrato de arrendamento administrativo (BEA) baseia-se em um mecanismo jurídico preciso, mas suas implicações variam consideravelmente dependendo se estamos do lado do locador público ou do locatário privado. Direitos reais, tributação imobiliária, duração do compromisso, destino das construções ao final do contrato: cada parâmetro modifica o equilíbrio econômico do arranjo. Este artigo compara as obrigações respectivas das partes e identifica os pontos de atrito mais frequentes.
Tributação imobiliária do BEA: uma condição formal frequentemente subestimada
A questão do imposto sobre propriedades construídas (TFPB) no âmbito de um BEA foi objeto de uma recente clarificação. O Conselho de Estado decidiu que o emphytéote só é responsável pelo TFPB se o contrato for publicado no registro imobiliário durante o ano de imposição em questão. Sem essa publicação, a carga fiscal permanece com o proprietário público, o que pode criar um desvio orçamentário inesperado para a coletividade.
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Essa condição formal muda o jogo para os arranjos onde o locatário é uma pessoa privada. Uma coletividade que demora a publicar o BEA no registro imobiliário arca com o TFPB mesmo que o bem esteja sendo explorado por um terceiro. A questão não é marginal: em equipamentos esportivos ou grandes conjuntos imobiliários, a fatura anual pode representar um item orçamentário significativo.
Para aprofundar as características do contrato de arrendamento administrativo, é necessário integrar essa dimensão fiscal desde a redação do contrato, prevendo explicitamente os prazos de publicação e a distribuição da carga em período transitório.
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Obrigações do locador e do locatário: tabela comparativa
O BEA distribui os direitos e obrigações de maneira assimétrica. A tabela abaixo sintetiza os compromissos de cada parte sobre os pontos estruturantes do contrato.
| Parâmetro | Locador (coletividade) | Locatário (emphytéote) |
|---|---|---|
| Duração | Fixada entre 18 e 99 anos, sem possibilidade de rescisão unilateral exceto em caso de falta grave | Compromisso por toda a duração, sem direito a renovação automática |
| Direitos reais | Conserva a propriedade do fundo | Dispõe de um direito real imobiliário suscetível de hipoteca |
| Obras e construções | Sem obrigação de financiamento | Financia e realiza as melhorias, que retornam ao locador ao final do contrato sem indenização |
| Taxa (aluguel) | Recebe um aluguel, geralmente modesto | Efetua o pagamento da taxa prevista no contrato |
| TFPB | Responsável se o contrato não for publicado no registro imobiliário | Responsável a partir da publicação efetiva |
| Objeto do contrato | Deve estar relacionado a uma missão de serviço público ou a um interesse geral | Deve respeitar a destinação definida no contrato |
O que se destaca nesta tabela: o locatário suporta a maior parte do risco financeiro (obras, tributação, exploração) enquanto a coletividade recupera um patrimônio valorizado sem investimento direto.
Direito real e hipoteca: o alavancador de financiamento do locatário
O BEA confere ao locatário um direito real imobiliário sobre o bem durante toda a duração do contrato. Esse direito real é transferível e pode ser hipotecado, o que o distingue de uma simples autorização de ocupação temporária do domínio público.
Essa possibilidade de hipoteca é o principal alavancador de financiamento do arranjo. Um locatário privado que precisa construir um equipamento no domínio público pode oferecer esse direito real como garantia a uma instituição bancária. Sem essa garantia, a maioria dos projetos de investimento pesado no domínio público não encontraria financiamento.
Limites do direito real ao final do contrato
O direito real se extingue ao término do contrato. Todas as construções e melhorias realizadas pelo locatário tornam-se então propriedade da coletividade, sem qualquer indenização devida ao locatário. Esse mecanismo, previsto pelo artigo L. 1311-2 do código geral das coletividades territoriais, constitui a contrapartida da longa duração de exploração concedida.
Na prática, essa extinção apresenta um problema de fim de ciclo: um locatário que financiou obras pesadas deve amortizar seus investimentos ao longo da duração do contrato. Se a duração escolhida for muito curta em relação ao custo das obras, o equilíbrio econômico se degrada.
Condições de acesso ao BEA: missão de serviço público e interesse geral
O BEA só pode ser celebrado para um objeto estritamente definido. O contrato deve ter como objetivo:
- A realização de uma missão de serviço público em nome da coletividade territorial
- A realização de uma operação de interesse geral que se enquadre na competência da coletividade
- A construção de instalações esportivas e dos equipamentos conexos necessários à sua implantação
Um locatário que deseje utilizar o bem para uma atividade puramente comercial, sem relação com o interesse geral, não pode se beneficiar de um BEA. A qualificação jurídica do projeto é, portanto, um pré-requisito obrigatório antes de qualquer negociação contratual.
Requalificação do contrato: um risco a ser monitorado
Uma decisão da Corte de Cassação de julho de 2024 lembrou as condições nas quais um contrato de arrendamento pode ser requalificado, especialmente como contrato comercial. Essa jurisprudência diz respeito primeiramente aos contratos de arrendamento de direito privado, mas sinaliza aos profissionais do BEA que a redação do contrato deve assegurar o objeto e a qualificação desde o início para evitar qualquer contestação posterior.
Tratamento contábil nas sociedades públicas locais
O BEA gera lançamentos contábeis específicos quando o locatário é uma sociedade pública local (SPL). O direito real conferido pelo contrato é registrado no ativo do balanço da SPL, com os compromissos de taxa e de obras em contrapartida. Esse tratamento foi objeto de uma doutrina contábil detalhada, que distingue:
- Os direitos de uso registrados como ativos intangíveis
- Os compromissos de taxa contabilizados como compromissos fora do balanço
- As obras de construção ou melhoria, amortizadas ao longo da duração residual do contrato
A duração da amortização das obras é ajustada à duração do BEA, não à vida útil física do bem. Um edifício construído para durar mais do que o contrato ainda será totalmente amortizado antes do término do contrato.
O BEA continua sendo uma ferramenta de valorização do domínio público cujo equilíbrio repousa sobre três parâmetros interdependentes: a duração, o montante dos investimentos do locatário e a publicação no registro imobiliário. Negligenciar um desses três elementos é suficiente para fragilizar todo o arranjo contratual.